2/03/27
“目前中国新增住房量大，但是伴随着人口红利、老龄化、住房需求趋缓等要素的改变，15年至20年后进入房地产存量化时代。这是不可逆转的发展趋势。”亚太商业不动产学院院长朱凌波在分析了中国发展现状后建议，“房产税试点应该对存量和新增量都进行考虑，按照其梯度变换趋势，制定梯度政策。”
城市化：
A. 朱凌波长期关注中国城市化进程中的商业地产发展问题，其观点主要集中在以下方面：
城市二元化挑战
朱凌波指出，中国城市发展呈现两种典型二元化模式：
* 核心区功能外溢：一、二线城市因生活成本上升、旧城改造加速，原住民向郊区迁移，但郊区公共设施（如教育、医疗）配套不足，导致城市外扩与功能失衡。
* 新城建设矛盾：政府搬迁推动新城发展时，需平衡老城与新城的商业网点规划，避免出现“空城“现象，同时要保留历史文化特色，防止过度现代化破坏城市风貌。
商业地产与城镇化关系；
朱凌波认为，城镇化不仅是建房子，更需配套商业设施。他指出过去城市化存在“重城轻市”问题，过度依赖住宅开发，导致交通拥堵、环境污染等“大城市病”。新一轮城镇化应注重商业地产与城市综合体建设，推动消费升级和产业升级。
B. （商业）地产借“城镇化东风”深入小城市 谨防泡沫化风险
《中国商报》
2013/07/15
新一轮城镇化带来的大量消费需求，正为三四线小城市商业地产带来 的发展机遇。但是，对于一哄而上要抢食城镇化“蛋糕”的各小城市地方政府、地产商们而言，却也“没那么简单”。业内人士认为，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险还待部分二三线城市长期消化。
商业地产将成城镇化引擎
毋庸置疑，城市首先是“城”——围墙和房屋，以居住为主；其次就是“市”——街道和商业。商业地产是“市”的题中应有之义。
但是，上一轮的城市化实质只注重了单一功能的“城”的发展，简单而言，成了住宅地产商的城市化。
对于城市化所需的商业地产，此前并非没有涉及，2003年开始的国内商业地产热潮已是体现，但是，由于 政府在商业地产管理上的缺位、金融创新的缺位以及地方政府的助推，造成了过往的商业地产开发中存在大量的克隆现象，形成了千店一面、万城一面的同质化问题，城市与城市之间的招商引资也愈演愈烈；商业地产、城市综合体面临过剩风险；城市规划、交通规划、商业规划严重分离导致城市居民以单一潮汐式的消费方式为主；交通堵塞、大气污染等大城市病日益严重，影响城市发展和人们的生活。
朱凌波认为，新一轮城镇化和此前一轮的城市化已截然不同。“三四线城市正取代一线城市成为城镇化的主角，商业地产将取代住宅房地产成为引擎。”
据介绍，在未来城镇化进程中，随着区划的调整和“扩市减县”的可能推进，很多地级市可能都会有超过500万人口，这意味着新一轮城镇化中，地级市、县级市
