p;《首只商业地产基金艰难垦荒 向专业投资者转身》
2009年01月12日《廿一世纪经济报道》陈昆才
楼市的冬天来了，朱凌波的春天却似乎到了。
5年前，朱凌波和北美投行家策划成立中国第一只房地产基金，他在和华远、万通等房地产巨头接触时碰了一鼻子灰一—地产商们对房地产基金毫无兴趣，那时房子不愁卖，银行有大把的钱给他们花。
5年后，局面倒了过来。楼市低沉，开发商们在资金链危机中挣扎，银行家们捧着上万亿的钱不知该往哪放。朱凌波位于北京海淀“硅谷亮城”的办公室开始热闹起来。
“接近年底，很多商业地产项目来找我们做融资，其中开发阶段缺钱的约占80%。“1月9日，朱凌波对记者说，这些天不断接到很多开发商的“求助”电话。9日这天下午，还接到一家金融机构的电话，希望给推介优质项目。
朱现在的身份是全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会（下称“专委会”）的主任兼秘书长，正在和中信证券一起筹建中国第一只商业地产基金。这项工作已持续了半年。
为了在解救房地产和防范银行风险之间寻找平衡，国务院办公厅12月份出台的“金融30条”中提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点。朱凌波感觉他大展身手的机会来了。
但事情不那么简单。自去年4月以来，朱凌波奔走全 国各地，面对投资者做了大量“路演”，以解决商业地产基金的资金来源问题，结果他发现，他的听众们的投资理念与商业地产基金运作模式存在很大差异，磨合不是件容易的事。
“要见不同的机构、不同的人，要经过一个启蒙和理念沟通的过程”，在这个过程中，朱凌波发现自己越发像一个艰难的布道者。
不顺利的温州初恋
在专委会的设计中，首只商业地产基金管司的架构采用国际上通行的有限合伙制，以有增值潜力的商用物业为主要投资标的，物业的收益成长的增值空间尤其是资本变现通道，将为基金带来巨大和乘数的收益空间。
朱凌波一直推销这个美好的故事，在北京、浙江，他一对一谈了十几家企业同时，通过专委会组织的推介，以及利用自己讲课的机会，他前后向几百人推介过商业地产基金，今年“十一”黄金周都是在温州过的。
朱凌波瞄准的募集对象是“地方上产业做得比较大的企业，”主要考虑产业企业本身的回报率相对较低。他当一度锁定温州，原想选择一些拥有大品牌的企业家，希望借助他们的示范，带动向当地中小企业的资金募集。
但一接触，朱凌波就发现这些温州商人和他并不合拍。在高利贷盛行的温州，民间融资成本相当高。
朱凌波和一些做阀门、做女鞋的老板坐下来一谈，对方开口就要15%以上的回报率。他们还会比较机会成本，比如同样的钱投股票会收益多少。因此没有15%，很难募到钱，而募集成本高，未来基金的运行压力会很大。
更头痛的是，温州民资都是些习惯快进快出的短线投资，更多的是一种财务投资的概念，而投资的商业地产却是长线生意。“我们希望封闭期做到10年，至少是5年。”朱凌波说，可是有的温州老板甚至希望只用一年时间，就拿到30%的收益。
“我们能在商业基金公司中控股吗？”温州投资商十个中有八个在谈话一开始时都
